Propozycje nowych ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi | Co do zasady

Nowe regulacje prawne dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi zaproponowane przez Ministerstwo Rolnictwa mogą mieć istotny wpływ nie tylko na możliwość sprzedaży samych aktywów nieruchomościowych, ale również na transakcje, których przedmiotem są akcje i udziały spółek prawa handlowego.

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został przygotowany przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Nowe regulacje prawne mają być odpowiedzią na wygasający z dniem 1 maja 2016 r. dwunastoletni okres ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi przez cudzoziemców będących jednocześnie obywatelami lub przedsiębiorcami państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym. Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych przez takich cudzoziemców zostały utrzymane w momencie przystąpienia Rzeczpospolitej Polski do Unii Europejskiej i miały obowiązywać przez okres 12 lat.

Pełne uwolnienie obrotu nieruchomościami rolnymi, w tym umożliwienie ich swobodnego nabywania przez przedsiębiorców zagranicznych, zdaniem wielu spowodować może wzrost cen tych nieruchomości i jednoczesną ich koncentrację przez dużych i niekoniecznie krajowych przedsiębiorców rolnych. Takie ukształtowanie rynku ziemi rolnej miałoby w szczególności uderzyć w krajowe, głównie małe i rodzinne gospodarstwa rolne, które nie mogłyby pozwolić sobie na ich powiększenie.

W celu wyeliminowania takiego ryzyka Ministerstwo proponuje wprowadzenie nowych ograniczeń na rynku, które umożliwiłyby mu ingerencję w transakcje mające za przedmiot nieruchomości rolne.

Jeśli nowe przepisy zostaną uchwalone, nabywcą nieruchomości rolnej co do zasady będzie mógł być jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna dysponująca (jako właściciel, użytkownik wieczysty, samoistny posiadacz lub dzierżawca) nieruchomościami rolnymi o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz zamieszkująca przez okres co najmniej 5 lat w gminie, na której obszarze położona jest jedna z tych nieruchomości, i prowadząca przez ten okres gospodarstwo rolne. Tym samym z kręgu nabywców nieruchomości rolnych wyłączone zostały np. wszelkie osoby prawne, osoby fizyczne chcące nabyć nieruchomości rolne w celach inwestycyjnych lub rekreacyjnych, ale również osoby prowadzące działalność rolniczą, których gospodarstwo przekroczyło lub w wyniku nabycia przekroczy maksymalną powierzchnię 300 ha.

Spod powyższego ograniczenia wyłączone mają być nabycia nieruchomości rolnych przez osoby bliskie zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, jak również nabycia w wyniku dziedziczenia, zapisu windykacyjnego oraz dokonywane w postępowaniu egzekucyjnym na podstawie orzeczenia sądu lub właściwego organu, z tym zastrzeżeniem, że nie ograniczy to innych uprawnień Agencji do przejęcia nieruchomości rolnych na podstawie przepisów opisanych poniżej.

Nabywanie nieruchomości rolnych przez jakiekolwiek inne podmioty będzie wymagało uprzedniego uzyskania przez zbywcę zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Uzyskanie zgody będzie wymagało wykazania, że:

• dotychczasowy właściciel nie miał możliwości zbycia nieruchomości na rzecz rolnika indywidualnego lub innego podmiotu niewymagającego takiego zezwolenia,
• wskazany nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
• w wyniku transakcji nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów.

Projekt ustawy nie precyzuje, jak rozumieć te przesłanki, co daje Prezesowi Agencji dużą swobodę w ocenie składanych wniosków.

Zamiast zbywcy o wydanie zgody może wystąpić potencjalny nabywca nieruchomości będący osobą fizyczną chcącą utworzyć gospodarstwo rolne. Nabywca musi posiadać kwalifikacje rolnicze, dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz zobowiązać się do zamieszkiwania przez okres 5 lat od nabycia nieruchomości na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa.

Jeżeli Prezes Agencji wyda decyzję o odmowie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej, zbywca będzie mógł zażądać od Agencji nabycia tej nieruchomości (żądanie takie można złożyć w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna). Obowiązek nabycia ma być jednak realizowany po cenie ustalonej przez Agencję zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami. Tak ustalona wartość nieruchomości może niejednokrotnie odbiegać od ceny oczekiwanej przez zbywcę.

Podmiot, który nabędzie nieruchomość rolną na podstawie zgody Prezesa Agencji, będzie zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 10 lat od dnia nabycia nieruchomości. Dodatkowo, jeżeli jest osobą fizyczną, będzie zobowiązany do prowadzenia takiego gospodarstwa osobiście. Wykluczy to np. możliwość dzierżawienia nie tylko tej jednej konkretnej nieruchomości rolnej, ale również innych wchodzących w skład gospodarstwa. Naruszenie tych zobowiązań będzie rodzić ryzyko sankcji w postaci prawa odkupu nieruchomości przez Agencję.

Niezależnie od przedstawionych powyżej ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi ustawa modyfikuje dotychczasowe lub wprowadza nowe uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych do ich wykupu i pierwokupu. W szczególności w związku z utrzymanym prawem pierwokupu nieruchomości rolnych przez ich dzierżawców (pod określonymi warunkami) utrzymane zostało ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnych przez Agencję w przypadku, gdy nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy lub gdy dzierżawca swojego prawa nie wykona. Istotna zmiana polega na zniesieniu ograniczenia powierzchni nieruchomości. Dotychczas bowiem prawo pierwokupu Agencji dotyczyło nieruchomości nie mniejszych niż 5 ha.

Istotną zmianą w stosunku do dotychczas obowiązujących przepisów ma być ustawowe zastrzeżenie na rzecz Agencji ustawowego prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółkach prawa handlowego będących właścicielami nieruchomości rolnych. Spod tego prawa wyłączone być mają jedynie akcje zbywane na rynku giełdowym. Przed podjęciem decyzji o wykonaniu prawa pierwokupu Agencji przysługiwać ma prawo do przeglądania ksiąg i dokumentów spółki, której udziały i akcje będą przedmiotem transakcji. Agencja będzie również mogła żądać od spółki informacji na temat obciążeń i zobowiązań w księgach i dokumentach nieujawnionych.

Poza prawem pierwokupu nieruchomości rolnych oraz udziałów i akcji spółek będących ich właścicielami projekt ustaw w określonych wypadkach przewiduje możliwość wykupu takich nieruchomości od spółek będących ich właścicielami. Takie prawo będzie mogło być wykonane w przypadku zmiany lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, a także w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w wyniku innej umowy niż umowa sprzedaży, jednostronnej czynności prawnej, orzeczenia sądu, organu administracji lub organu egzekucyjnego, a także innych czynności prawnych takich jak zasiedzenie, dziedziczenie, zapis windykacyjny, a także podział, przekształcenie czy też łączenie spółek handlowych. Agencja będzie realizować takie uprawnienie poprzez złożenie oświadczeń o nabyciu nieruchomości rolnych na rzecz Skarbu Państwa za zapłatą równowartości pieniężnej wynikającej z podstawy nabycia nieruchomości. Jeśli czynność, z której wynikać będzie prawo wykupu nieruchomości przez Agencję, nie będzie określała jej wartości, wycena nastąpi na zasadach wynikających z przepisów o gospodarce nieruchomościami. Z kolei w przypadkach, w których Agencja uzna, że wartość nieruchomości określona przez czynność prawną będącą podstawą wykupu nieruchomości jest zawyżona i rażąco odbiega od wartości rynkowej, będzie miała prawo wystąpić o ustalenie jej wartości przez sąd.

Według planów Ministra Rolnictwa prawo wykupu ma dotyczyć również akcji i udziałów spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych, których przeniesienie nastąpi w wyniku czynności prawnych innych niż sprzedaż. Również w tym przypadku Agencja będzie miała prawo wglądu do dokumentów i ksiąg takich podmiotów.

Zgodnie z propozycjami Ministra Rolnictwa transakcje oraz inne czynności prawne dokonywane z naruszeniem przepisów ograniczających swobodny obrót nieruchomościami rolnymi mają być nieważne. Dotyczyć to ma w szczególności przypadków niepoinformowania Agencji o ich zawarciu i o uprawnieniach przysługujących Agencji z tego powodu.

Rozwiązania zaproponowane przez Ministra Rolnictwa z pewnością wpłyną na rynek nieruchomości rolnych w Polsce. Całkowicie niezależnie od niego i być może wbrew intencjom projektodawcy nowe regulacje mogą również istotnie wpłynąć na transakcje dokonywane przez podmioty pozornie niemające bezpośredniego związku z rolnictwem, ale z różnych powodów będące właścicielami nieruchomości rolnych. Po ewentualnym wejściu w życie przepisów w wersji zaproponowanej przez Ministra Rolnictwa może okazać się, że umowy sprzedaży udziałów w spółkach prowadzących działalność przemysłową wiązać się będą z dodatkowych ryzykiem pierwokupu udziałów na rzecz Skarbu Państwa z uwagi na najmniejszą choćby nieruchomość rolną będącą ich własnością. Tym samym zdecydowanie wzrośnie znaczenie prawidłowej analizy prawnej w zakresie aktywów nieruchomościowych spółek będących przedmiotem transakcji.

Zgodnie z założeniami przedstawionymi przez Ministra Rolnictwa nowe przepisy obowiązywać mają od 1 maja 2016 r.

Radosław Wasiak, praktyka doradztwa dla sektora energii kancelarii Wardyński i Wspólnicy