Ustawa schronowa – obiekty zbiorowej ochrony w Polsce | Co do zasady

Od 1 stycznia 2026 r. każda nowa inwestycja wielorodzinna będzie musiała umożliwiać organizację miejsca doraźnego schronienia w sytuacji kryzysowej. Organy ochrony ludności będą też miały obowiązek wskazać, które spośród istniejących lub planowanych obiektów budowlanych mogą służyć jako schrony, ukrycia i miejsca doraźnego schronienia.

W związku z obecną sytuacją geopolityczną Polski ustawodawca zintensyfikował działania związane z obronnością kraju i podjął interwencję legislacyjną. Początkowo wprowadzono ustawę o zmianie niektórych ustaw w celu usprawnienia działań Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, Policji oraz Straży Granicznej na wypadek zagrożenia bezpieczeństwa państwa. Następnie rozpoczęto prace nad tzw. „ustawą schronową”, czyli ustawą o ochronie ludności i obronie cywilnej, opracowaną przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Ustawa schronowa została przyjęta przez Sejm 5 grudnia 2024 r., a następnie podpisana przez Prezydenta RP 17 grudnia 2024 r.

Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawa schronowa ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa ludności cywilnej nie tylko w sytuacji zagrożenia militarnego, ale także zagrożenia terrorystycznego czy klęski żywiołowej. Zapisy ustawy dosyć kompleksowo formułują zasady ochrony ludności i obrony cywilnej, wypełniając przy tym obszerną lukę w polskim porządku prawnym. Zgodnie z art. 1 ustawa schronowa określa między innymi sposób użytkowania, ewidencjonowania oraz warunki techniczne obiektów ochrony zbiorowej.

Nowe obowiązki dla organów i deweloperów

Obowiązki wynikające z ustawy schronowej dotyczą nie tylko organów administracji publicznej, ale również sektora prywatnego, w szczególności deweloperów, którzy będą współodpowiedzialni za powstanie infrastruktury kryzysowej (budowli ochronnych lub miejsc doraźnego schronienia) w kraju.

Ustawa schronowa przewiduje następujące kategorie obiektów zbiorowej ochrony:

• schron – obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne,
• ukrycie – obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego, o konstrukcji niehermetycznej,
• miejsca doraźnego schronienia – obiekty budowlane przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi.

Odpowiednie organy ochrony ludności na obszarze swojej właściwości mają obowiązek zaplanować i zorganizować infrastrukturę ochronną, w tym wytypować istniejące lub planowane obiekty budowlane jako obiekty zbiorowej ochrony (schrony, ukrycia i miejsca doraźnego schronienia). Organy, o których mowa, mogą zawrzeć z właścicielem lub zarządcą nieruchomości porozumienie o uznaniu obiektu budowlanego lub jego części za budowlę ochronną, ale mogą także uznać dany obiekt budowlany za budowlę ochronną na podstawie decyzji administracyjnej. Decyzję taką organ zobowiązany jest wydać na wniosek zainteresowanego lub z urzędu.

Ustawa schronowa zakłada także obowiązek projektowania infrastruktury podziemnej wykorzystywanej w celach transportowych (np. metro) w sposób zapewniający spełnienie warunków technicznych i warunków technicznych użytkowania dla budowli ochronnej.

Z perspektywy inwestorów prywatnych ogromne znaczenie ma przepis art. 94 ustawy schronowej, który stanowi, że kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.

Z tego wynika, że budynki wielorodzinne oraz garaże podziemne zasadniczo powinny być obiektami o podwójnej funkcji, spełniającymi zarówno potrzeby właściciela lub zarządcy, jak i umożliwiając ich wykorzystanie w sytuacjach kryzysowych. W związku z powyższym począwszy od 1 stycznia 2026 r. każda nowo powstająca inwestycja wielorodzinna będzie musiała spełniać dodatkowe warunki techniczne, umożliwiające organizację miejsca doraźnego schronienia w sytuacji kryzysowej.

Zgodnie z treścią art. 206 ustawy schronowej wymogi wynikające z przepisów art. 93-95 ustawy stosuje się dla zamierzenia budowlanego, wobec którego po dniu 31 grudnia 2025 r.:

1. został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub
2. zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zatem w przypadku inwestycji rozpoczętych przed 1 stycznia 2026 r. co do zasady nie będzie istniał obowiązek ich dostosowania do wymogów wynikających z ustawy schronowej.

W trakcie prac nad projektem ustawy schronowej sektor prywatny zgłaszał zastrzeżenia co do krótkiego terminu implementowania wymogów związanych z zastosowaniem ustawy schronowej do budowy budynków wielorodzinnych i garaży podziemnych, który to termin ostatecznie zdecydowano się wydłużyć do 1 stycznia 2026 r. (pierwotnie zakładano 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy schronowej).

Dotacje

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy schronowej właściwe organy ochrony ludności przekazują właścicielowi lub zarządcy budynku mającego stanowić budowlę ochronną lub miejsce doraźnego schronienia dotacje celowe w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej. Dotacje te mogą zostać przeznaczone zarówno na budowę, przebudowę oraz przygotowanie do użycia budowli ochronnej, jak i na organizację miejsc doraźnego schronienia. Przy czym w przypadku dostosowania obiektów do wymagań, o których mowa w art. 94 ustawy, przekazanie środków finansowych w formie dotacji celowej jest fakultatywne i wynosi nawet do 100% kosztów inwestycji zwiększonych w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej. Zasady otrzymywania i rozliczania powyższych dotacji celowych szczegółowo określa ustawa o finansach publicznych.

Warunki techniczne

Zgodnie z art. 92 ustawy obiekty zbiorowej ochrony muszą spełniać warunki określone w przepisach techniczno-budowlanych w ustawie Prawo budowlane, w tym szczególne warunki techniczne, warunki techniczne użytkowania i warunki techniczne usytuowania. Obiekty zbiorowej ochrony muszą cechować się odpowiednią wytrzymałością, bezpieczeństwem pożarowym, wentylacją, drogą ewakuacyjną, zaopatrzeniem w media, odprowadzaniem ścieków oraz innymi rozwiązaniami służącymi przetrwaniu osób znajdujących się w obiekcie.

Minister właściwy do spraw wewnętrznych w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa i ministrem właściwym do spraw transportu w drodze rozporządzenia określi szczególne warunki techniczne, warunki techniczne użytkowania i warunki techniczne usytuowania budowli ochronnych. Dotychczas takie rozporządzenie nie zostało wydane.

W opinii publicznej wskazuje się na wiele negatywnych konsekwencji wynikających z przepisów ustawy schronowej, takich jak wzrost kosztów oraz czasu realizacji inwestycji deweloperskich. Niektórzy argumentują jednak, że wprowadzenie obowiązku budowy schronów może również stymulować innowacje w branży budowlanej, prowadząc do rozwoju nowych technologii i materiałów budowlanych, zaś korzyści płynące z podniesienia standardów bezpieczeństwa mogą przeważyć nad kosztami.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, Gabriela Kuszewska, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy