Zbycie części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste
W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że użytkownik wieczysty nie jest władny dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste, gdyż to uprawnienie przysługuje wyłącznie właścicielowi. Potwierdzają to uchwały Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2006 r. (III CZP 24/06) oraz 13 marca 2015 r. (III CZP 116/14).
Z powyższego wynika ważna implikacja dla użytkowników wieczystych chcących zbyć część nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Przez część nieruchomości należy rozumieć działkę geodezyjną bądź działki geodezyjne stanowiące nieruchomość, nie zaś udział w prawie użytkowania wieczystego, które to prawo użytkownik wieczysty jest uprawniony zbyć bez zgody właściciela nieruchomości.
Użytkownik wieczysty zamierzający zbyć część nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może procedować w dwojaki sposób.
Wydzielenie części nieruchomości do odrębnej księgi wieczystej
Przede wszystkim może doprowadzić do wydzielenia z dotychczasowej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oddanej w użytkowanie części nieruchomości, która będzie w przyszłości stanowiła przedmiot zbycia. Jak wynika z przytoczonych powyżej uchwał Sądu Najwyższego, na odłączenie części nieruchomości do odrębnej księgi wieczystej konieczne jest uprzednie uzyskanie zgody właściciela tej nieruchomości. Z praktyki notarialnej wynika, że zgoda jest wydawana w zwykłej formie pisemnej.
Co istotne, nie ma możliwości prawnych, by przymusić właściciela nieruchomości do udzielenia zgody na wydzielenie działki do odrębnej księgi wieczystej. Pozostają tylko negocjacje, a ponieważ właścicielami są podmioty publicznoprawne, trudno oczekiwać równorzędnej siły negocjacyjnej obu stron. Z naszego doświadczenia wynika, że udzielenie zgody na podział prawny często jest warunkowane spełnieniem dodatkowych świadczeń ze strony użytkownika wieczystego, w szczególności zgodą użytkownika wieczystego na zapłatę opłaty z tytułu zmiany celu użytkowania wieczystego. W związku jednak z wejściem w życie z dniem 15 sierpnia 2019 r. nowelizowanego art. 73 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w którym to przepisie określono procedurę zmiany umowy użytkowania wieczystego oraz odpłatności z tego tytułu, organy nie będą władne żądać wyższych opłat niż przewidziano ustawowo (patrz też Zmiana celu użytkowania wieczystego i opłata z tego tytułu).
Dołączenie zgody właściciela nieruchomości na takie wydzielenie
Jeśli jednak użytkownikowi wieczystemu zależy na szybszym zbyciu części prawa użytkowania wieczystego, może pominąć etap zakładania odrębnej księgi wieczystej dla zbywanej części nieruchomości. Z praktyki notarialnej wynika, że można również dołączyć do umowy sprzedaży części nieruchomości zgodę właściciela nieruchomości na wydzielenie tej części nieruchomości do odrębnej księgi wieczystej. Notariusz, przed którym jest zawierana umowa sprzedaży, dołącza w takim przypadku zgodę właściciela na podział prawny do wniosku skierowanego do sądu wieczystoksięgowego o wydzielenie części nieruchomości do odrębnej księgi wieczystej, a następnie o wpisanie nabywcy w dziale II nowo założonej księgi wieczystej.
Należy podkreślić, że jeśli nie dołączymy do wniosku zgody na podział prawny, sąd wieczystoksięgowy odmówi odłączenia części nieruchomości i tym samym wpisania nabywcy jako nowego użytkownika wieczystego. Nawet zresztą gdyby sąd dokonał wpisu nowego użytkownika wieczystego, to w dalszym ciągu istniałoby ryzyko stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży części prawa użytkowania wieczystego. Pogląd powyższy wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z 8 kwietnia 2016 r. (I CSK 259/15), zgodnie z którym użytkownik wieczysty jest wyłącznie uprawniony do rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego całej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste bez zgody właściciela tej nieruchomości. Zawarcie umowy części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste bez uzyskania zgody właściciela na podział prawny jest obarczone wadą bezwzględnej nieważności zgodnie z treścią art. 140 k.c., art. 233 k.c. w związku z art. 58 § 1 k.c.
Uzyskanie zgody po fakcie?
Na kanwie powyższego orzeczenia pojawia się kwestia uzyskania przez użytkownika wieczystego zgody właściciela już po zawarciu umowy sprzedaży części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. W naszej ocenie istotne znaczenie ma moment dokonania wpisu nabywcy do księgi wieczystej, który to wpis ma charakter konstytutywny. Zatem tak długo jak wpis nie zostanie dokonany, tak długo użytkownik wieczysty jest władny uzyskać zgodę właściciela na podział prawny. Przy czym nie można również wykluczyć poglądu przeciwnego, zgodnie z którym decydujący wpływ ma data sporządzenia umowy sprzedaży części użytkowania wieczystego, która to umowa stanowi przecież podstawę prawną dokonania podziału prawnego. W przypadku wystąpienia sankcji bezwzględnej nieważności czynności prawnej nie jest możliwe sanowanie skutków prawnych takiej nieważności przez późniejsze uzyskanie zgody właściciela.
Z uwagi na brak wyraźnych uregulowań prawnych omawianej problematyki należy jednak rekomendować działania zachowawcze, czyli albo uprzednie doprowadzenie do założenia dla zbywanych działek odrębnej księgi wieczystej, albo przynajmniej dysponowanie zgodą właściciela nieruchomości na podział prawny najpóźniej przy sporządzeniu umowy sprzedaży.
Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
