Czy po nowelizacji faktycznie łatwiej jest zbudować dom jednorodzinny? | Co do zasady

Celem czerwcowej nowelizacji Prawa budowlanego było przede wszystkim uproszczenie i skrócenie procedury budowlanej. Czy inwestorzy faktycznie mają dziś łatwiej?

Z dniem 28 czerwca 2015 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.

Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy, celem tej nowelizacji było przede wszystkim uproszczenie i skrócenie procedury budowlanej m.in. w odniesieniu do budowy i przebudowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Badania prowadzone przed nowelizacją wykazały, że tryb uproszczony będzie można stosować w przypadku około 30 000 inwestycji rocznie.

Czy jednak nowa procedura rzeczywiście została uproszczona i skrócona?

Oczywiście zawsze konieczne jest sporządzenie projektu budowlanego wraz opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami zaświadczeniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi. Inwestor, pod rygorem odpowiedzialności karnej, musi złożyć oświadczenie, że posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do zgłoszenia czy wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy też dołączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była wymagana.

Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę stosuje się przepis art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Na mocy tego przepisu przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego (a jeśli nie ma takiego planu – z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), a także zgodność tego projektu z wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
2.  zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
3. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń;
4. wykonanie projektu przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się stosownym zaświadczeniem, aktualnym na dzień opracowania projektu (ten sam wymóg dotyczy sprawdzenia projektu, jeśli jest ono konieczne).

Przepis ten ma też odpowiednie zastosowanie do zgłoszenia.

Jeśli wniosek o wydanie pozwolenia na budowę nie spełnia wymogów art. 35 ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia nieprawidłowości i określa termin ich usunięcia, a po bezskutecznym upływie tego terminu wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

Przepisy Prawa budowlanego nie określają terminu, w jakim powinno nastąpić wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W praktyce przyjęto, że termin ten wynosi 65 dni. Wynika to z art. 35 ust. 6 Prawa budowlanego, który stanowi, że w przypadku gdy właściwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w podanym terminie, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Do tego terminu nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa na dokonanie określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Jeśli konieczne jest uzupełnienie zgłoszenia, właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji. Niezależnie od tego zgodnie z art. 30 ust. 6 Prawa budowlanego sprzeciw jest wnoszony, jeżeli:

1. zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę (dotyczy to np. przebudowy domów wpisanych do rejestru zabytków);
2. budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy.

Roboty budowlane objęte zgłoszeniem można rozpocząć po bezskutecznym upływie terminu na wniesienie sprzeciwu. Sprzeciw ma formę decyzji administracyjnej. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym istniały rozbieżności w kwestii, jaki dzień należy uznać za dzień wniesienia sprzeciwu. Jedna linia orzecznicza przyjęła, że dniem wniesienia sprzeciwu jest dzień wydania decyzji administracyjnej, druga, że jest to dzień nadania decyzji, trzecia zaś, że jest to dzień doręczenia.

Obecnie nie powinno być wątpliwości. Stosownie do art. 30 ust. 6a Prawa budowlanego dzień wniesienia sprzeciwu to dzień nadania decyzji w placówce pocztowej bądź wysłania pocztą elektroniczną.

Termin na wniesienie sprzeciwu wynosi 30 dni.

Podsumowując, stwierdzić należy, że na etapie kompletowania dokumentacji i analizy materiału obie procedury w zasadzie się nie różnią.

Przesłanki odmowy wydania pozwolenia na budowę i przesłanki zgłoszenia sprzeciwu są podobne, aczkolwiek inaczej zostały sformułowane.

Trudno więc mówić o uproszczeniu procedury, natomiast wprowadzenie zgłoszenia może przyśpieszyć budowę czy przebudowę budynków jednorodzinnych.

Iwona Kasperek, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy